Mit finanzieller Stütze auf ins Eigenheim!
Die eigenen vier Wände – davon träumen viele. Die Erfüllung dieses Traum ist dabei aber leider nicht immer ganz so einfach. Eine Immobilie zu kaufen oder sogar selbst zu bauen ist sehr kostspielig. Und die Immobilienpreise steigen weiter. Nur die wenigsten Immobilienkäufer können den vollen Kaufpreis mit eigenen Mitteln bezahlen. Die Baufinanzierung stellt dann eine optimale Hilfestellung dar. Doch Vorsicht ist geboten, denn die Baufinanzierung ist die wahrscheinlich größte Finanzielle Entscheidung, die Sie in Ihrem Leben treffen werde. Leichtfertig sollten Sie sie also nicht fällen. Beim Kauf einer Immobilie kommt es vor allem auf eins an: eine solide Baufinanzierung. Damit Sie die beste Finanzierung für sich selbst finden, sollten Sie sich vor Abschluss eine Darlehens ausgiebig mit den verschiedenen Finanzierungsvarianten auseinandersetzen und über Fördermöglichkeiten nachdenken. In diesem Ratgeber erhalten Sie deshalb viele nützliche Informationen rund um das Thema Baufinanzierung. Wir geben Ihnen eine Schritt-für-Schritt- Anleitung mit an die Hand, hilfreiche Checklisten und Antworten auf die wichtigsten Fragen. Mit unserem Expertenwissen finden Sie die passende Finanzierungsstrategie für sich.
Der Ablauf einer Baufinanzierung
Wenn Sie sich dazu entschlossen haben eine Immobilie zu kaufen, kommt schnell die Frage nach einem Immobiliendarlehn auf. Wir zeigen Ihnen hier mit welchen Schritten Sie nach und nach dem Traum des stolzen Immobilienbesitzers näher kommen und was Sie dabei beachten müssen.
Bevor Sie sich ins Getümmel stürzen, müssen Sie zuerst einmal überprüfen wie viel Haus Sie sich leisten, bzw. wie viel Immobiliendarlehn Sie aufnehmen können. Diesen Schritt können Sie entweder alleine erledigen oder Sie nehmen bereits zu diesem Zeitpunkt die Unterstützung eines Spezialisten für Immobilienfinanzierung in Anspruch.
Ist der finanzielle Spielraum ermittelt, kann nach passenden Angeboten gesucht werden. Wenn Sie nach ausgiebiger Sichtung des Immobilienmarktes Ihre Traumimmobilie gefunden haben, müssen Sie mit dem Verkäufer in Kontakt treten. Die Preisverhandlungen beginnen.
Dazu setzen Sie sich mit Ihrer Bank in Verbindung. So kann der passende Finanzierungsplan auf die Beine gestellt werden. Wer Top vorbereitet in die Verhandlungen starten möchte kann sich einen Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein zur Seite holen.
Nachdem das Immobiliendarlehn unter Dach und Fach ist und die Kaufverhandlungen abgeschlossen sind, steht noch der Notartermin an. Beim Notar wird der Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnet und sie geht offiziell in Ihren Besitz über.
Im Anschluss an die Besitzübergabe muss die Rechnung beglichen werden. Dazu müssen Sie das Geld an den Verkäufer, eventuell die Maklergebühr an den Makler und die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt überweisen. Damit ist der Kaufvorgang abgeschlossen und Sie ohne Zweifel der neue Immobilienbesitzer.
Das perfekte Angebot finden – mit den richtigen Unterlagen
Damit Sie die beste Variante für Ihre Baufinanzierung finden und nicht unter Umständen zu viel bezahlen, ist es wichtig möglichst viele Angebote von verschiedenen Banken einzuholen. Dazu müssen Sie jedoch einige Unterlagen, wie den Personalausweis und Informationen über die zu finanzierende Immobilie, mitbringen. Wir haben eine Checkliste mit den wichtigsten Unterlagen zusammengestellt, die Sie für Ihr Baudarlehn benötigen:
- Vermögensaufteilung
- Aktuelle Einkommensnachweise
- Sicherheiten, wie zum Beispiel Bürgschaften
- Auflistung laufender Kredite
- Auflistung von Unterhaltszahlungen
- Nachweise über die Mieteinkünfte
- Baugenehmigung
- Flächenberechnungen
- Baupläne
- Fotos der Immobilie
Das perfekte Angebot finden – mit den richtigen Unterlagen
Damit Sie die beste Variante für Ihre Baufinanzierung finden und nicht unter Umständen zu viel bezahlen, ist es wichtig möglichst viele Angebote von verschiedenen Banken einzuholen. Dazu müssen Sie jedoch einige Unterlagen, wie den Personalausweis und Informationen über die zu finanzierende Immobilie, mitbringen. Wir haben eine Checkliste mit den wichtigsten Unterlagen zusammengestellt, die Sie für Ihr Baudarlehn benötigen:
- Vermögensaufteilung
- Aktuelle Einkommensnachweise
- Sicherheiten, wie zum Beispiel Bürgschaften
- Auflistung laufender Kredite
- Auflistung von Unterhaltszahlungen
- Nachweise über die Mieteinkünfte
- Baugenehmigung
- Flächenberechnungen
- Baupläne
- Fotos der Immobilie
Das Beratungsgespräch
Sind alle Vorbereitungen getroffen und die Unterlagen beisammen, steht der Beratungstermin bei der Bank an. Aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie müssen Banken ihre Kunden vor Kreditvergabe umfassend aufklären. Dies geschieht in der Regel in einem oder mehreren Beratungsgesprächen. Da Baufinanzierung ein recht komplexes Thema sein kann, ist es oftmals ratsam, die einzelnen, zu klärenden Punkte auf mehrere Gesprächstermine aufzusplitten. Der Bundesverband der Immobilienfinanzierer (bvdif) hat für die Baufinanzierung ein standardisiertes Beratungsgespräch entworfen, dass aus sechs Phasen besteht:
Finanzierungsanfrage
Information und Risikoaufklärung
Hierzu gehört die Erläuterung möglicher Darlehens- und Finanzierungsformen durch den Berater, sowie deren Chancen und Risiken. Beratung zur Finanzierung und Absicherung, dazu gehören auch die Kündigungsmöglichkeiten und damit verbundene Kosten.
Ausfüllen der Selbstauskunft des Kreditnehmers
Erstellung des Beratungsprotokolls (nicht zwingend nötig, aber empfohlen)
Abschluss und Qualitätssicherung
Die Entscheidung darüber, ob der Immobilienkäufer schlussendlich ein Kreditangebot bekommt oder nicht, ist von der Frage abhängig, ob er voraussichtlich in der Lage sein wird, den Kredit zurückzuzahlen. Das wird anhand verschiedener Merkmale überprüft. Welche Merkmale das sind, ist in der Wohnimmobilienkreditrichtlinie festgelegt.
Wichtig: Bei der Suche nach dem passenden Baukredit sollten Immobilienkäufer, sowie Bauherren am besten mindestens drei Angebote von verschiedenen Banken einholen und diese miteinander vergleichen. Bereits kleine Zinsdifferenzen können sich mit der Zeit zu erheblichen Geldbeträgen summieren und mitunter sehr kostspielig für Sie werden.
Ein Beispiel: Ein Baudarlehen über 200.000 Euro verteuert sich bei einer Zinsdifferenz von 0,2 Prozentpunkten im Laufe von zehn Jahren um rund 4.000 Euro.
Wichtig: Darüber hinaus sollte Sie beim Kauf die Nebenkosten wie Maklerprovision, GrunderwerbsteuerDer Erwerb von einer Immobilie ist steuerpflichtig. In Baden Württemberg beträgt die Grunderwerbssteuer 5% des Kaufpreises. Sie variiert jedoch zwischen den Bundesländern und wird dabei meist zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. und Notargebühren nicht vergessen. Diese bilden oftmals einen Zuschlag auf den Kaufpreis von rund 10 Prozent und müssen vom Käufer getragen werden. Diese Kosten werden von manchen Banken nicht mitfinanziert und müssen dann aus eigenen Mitteln bestritten werden.
Das Beratungsgespräch Auf Nummer Sicher – Prüfung des Darlehensvertrags
Nach Abschluss der Kreditverhandlungen, erhält der Kreditnehmer von der Bank den ausgefüllten Darlehnsvertrag per Post. Vor der Unterzeichnung des Vertrags, sollte er jedoch auf mögliche Schwachpunkte hin überprüft werden. Dazu sollten Sie die Richtigkeit der einzelnen Vertragsinhalte nochmals genau durchlesen. Die Kerninhalte eines Darlehens zur Baufinanzierung sind in der Regel:
Vertragsparteien: Informationen zum Kreditgeber und -nehmer.
Darlehenshöhe: Die in Worten ausgeschriebene Darlehenssumme sowie der Auszahlungsbetrag.
Bauzinsen: Sollzins oder auch Nominalzins, sowie effektiver Jahreszins.
Tilgung: Der anfängliche Tilgungssatz bei Annuitätendarlehen. Sofern vereinbart, stehen hier auch die Details zu Sondertilgungsrechten.
Kosten: Hierzu zählen Kreditnebenkosten wie Bereitstellungszinsen.
Zinsbindung: Die Dauer, für die die vereinbarten Zinskonditionen gelten.
Rückzahlungsmodalitäten: In welchen Abständen den Raten gezahlt werden, sowie die Gesamtbelastung während der Zinsbindungsfrist. Sicherheiten: Hier stehen in der Regel GrundschuldDie Grundschuld ist die finanzielle Sicherheit der Bank. Sollte der Erbwerber die Darlehensraten nicht zahlen können, so wird laut der Abteilung drei des Grundbuches, die Zwangsvollstreckung eingeleitet. oder Hypothek.
Kündigungsmodalitäten: Wann und wie der Kredit gekündigt werden kann.
Tipp: Nach Ablauf von zehn Jahren haben Kreditnehmer in der Regel ein Sonderkündigungsrecht und können den Kredit mit einer Sechsmonatsfrist kündigen.
Auf dem Prüfstand: Diese Fragen sollten Sie sich vor Vertragsabschluss stellen
Damit Sie auch noch in einigen Jahren mit Ihrem Immobiliendarlehn zufrieden sind und keinen unangenehmen Vertragsklauseln zum Opfer fallen, sollten Sie die Immobilienfinanzierung nach möglichen Fallstricken und Risiken abzuklopfen. Dazu sollten sich Kreditnehmer einige wichtige Fragen stellen:
Gibt es im Vertrag eine Ausschlussklausel, dass die Bank ihre Forderungen an Finanzinvestoren verkaufen darf?
Ab wann und in welcher Höhe werden Bereitstellungszinsen für das noch nicht abgerufene Baudarlehen verlangt?
Das ist vor allem bei Neubau und Sanierung interessant, weil dann das Darlehen erst viele Monate nach Abschluss des Darlehensvertrags und unter Umständen in kleinen Teilbeträgen abgerufen wird.
Gibt es die Möglichkeit, jährliche Sondertilgungen zu leisten und wenn ja, in welcher Höhe?
Enthält der Vertrag eine Klausel über eine VorfälligkeitsentschädigungIn Deutschland verlangen fast alle Banken Entschädigungen, wenn ein Kredit vorzeitig gekündigt wird und damit einhergehend alle Schulden bei der Bank auf einen Schlag abbezahlt werden. Dadurch entgehen der Bank Zinsen, die sie im Laufe der Restlaufzeit erhalten hätte. Dies kann zum Beispiel durch den Verkauf des Hauses und Tilgung des restlichen Kredites geschehen., die bei einem vorzeitigen Ausstieg aus dem Kredit fällig würde?
Welche Nebenkosten für das Darlehen berechnet die Bank?
Hinweis: Schätzkosten dürfen Banken nach neuerer Rechtsprechung nicht mehr berechnen, da eine Immobilienwertermittlung allein im Interesse der Bank ist.
Tipp bei Verbraucherdarlehen: Es gilt das Widerrufsrecht (§ 495 BGB). Das heißt, Kreditnehmer können bis zu zwei Wochen nach Unterschrift ohne Angaben von Gründen vom Vertrag zurücktreten.
Das Beratungsgespräch Auf Nummer Sicher – Prüfung des Darlehensvertrags
Nach Abschluss der Kreditverhandlungen, erhält der Kreditnehmer von der Bank den ausgefüllten Darlehnsvertrag per Post. Vor der Unterzeichnung des Vertrags, sollte er jedoch auf mögliche Schwachpunkte hin überprüft werden. Dazu sollten Sie die Richtigkeit der einzelnen Vertragsinhalte nochmals genau durchlesen. Die Kerninhalte eines Darlehens zur Baufinanzierung sind in der Regel:
Vertragsparteien: Informationen zum Kreditgeber und -nehmer.
Darlehenshöhe: Die in Worten ausgeschriebene Darlehenssumme sowie der Auszahlungsbetrag.
Bauzinsen: Sollzins oder auch Nominalzins, sowie effektiver Jahreszins.
Tilgung: Der anfängliche Tilgungssatz bei Annuitätendarlehen. Sofern vereinbart, stehen hier auch die Details zu Sondertilgungsrechten.
Kosten: Hierzu zählen Kreditnebenkosten wie Bereitstellungszinsen.
Zinsbindung: Die Dauer, für die die vereinbarten Zinskonditionen gelten.
Rückzahlungsmodalitäten: In welchen Abständen den Raten gezahlt werden, sowie die Gesamtbelastung während der Zinsbindungsfrist. Sicherheiten: Hier stehen in der Regel Grundschuld oder Hypothek.
Kündigungsmodalitäten: Wann und wie der Kredit gekündigt werden kann.
Tipp: Nach Ablauf von zehn Jahren haben Kreditnehmer in der Regel ein Sonderkündigungsrecht und können den Kredit mit einer Sechsmonatsfrist kündigen.
Auf dem Prüfstand: Diese Fragen sollten Sie sich vor Vertragsabschluss stellen
Damit Sie auch noch in einigen Jahren mit Ihrem Immobiliendarlehn zufrieden sind und keinen unangenehmen Vertragsklauseln zum Opfer fallen, sollten Sie die Immobilienfinanzierung nach möglichen Fallstricken und Risiken abzuklopfen. Dazu sollten sich Kreditnehmer einige wichtige Fragen stellen:
Gibt es im Vertrag eine Ausschlussklausel, dass die Bank ihre Forderungen an Finanzinvestoren verkaufen darf?
Ab wann und in welcher Höhe werden Bereitstellungszinsen für das noch nicht abgerufene Baudarlehen verlangt?
Das ist vor allem bei Neubau und Sanierung interessant, weil dann das Darlehen erst viele Monate nach Abschluss des Darlehensvertrags und unter Umständen in kleinen Teilbeträgen abgerufen wird.
Gibt es die Möglichkeit, jährliche Sondertilgungen zu leisten und wenn ja, in welcher Höhe?
Enthält der Vertrag eine Klausel über eine Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einem vorzeitigen Ausstieg aus dem Kredit fällig würde?
Welche Nebenkosten für das Darlehen berechnet die Bank?
Hinweis: Schätzkosten dürfen Banken nach neuerer Rechtsprechung nicht mehr berechnen, da eine Immobilienwertermittlung allein im Interesse der Bank ist.
Tipp bei Verbraucherdarlehen: Es gilt das Widerrufsrecht (§ 495 BGB). Das heißt, Kreditnehmer können bis zu zwei Wochen nach Unterschrift ohne Angaben von Gründen vom Vertrag zurücktreten.
Sicher auch in Kriesenzeiten
Wie in allen Bereichen des Lebens gilt es auch hier auf Nummer Sicher zu gehen. Denn sollte der Kreditnehmer sterben oder arbeitsunfähig werden, kann dies zu einer erheblichen Gefährdung der Rückzahlung des Baukredits erheblich führen. Viele Banken weisen darum oftmals auf die Möglichkeit einer Restschuldversicherung hin, oder empfehlen sie sogar mitunter vehement. Diese soll im Notfall einspringen und für die monatlichen Raten aufkommen. Oftmals wird sie auch als Restkreditversicherung, Ratenschutz oder Schutzbrief bezeichnet.
Doch in der Regel ist ein individueller Versicherungsschutz oftmals besser. Es ist also ratsam eine Lebens- und
Sicher auch in Kriesenzeiten
Wie in allen Bereichen des Lebens gilt es auch hier auf Nummer Sicher zu gehen. Denn sollte der Kreditnehmer sterben oder arbeitsunfähig werden, kann dies zu einer erheblichen Gefährdung der Rückzahlung des Baukredits erheblich führen. Viele Banken weisen darum oftmals auf die Möglichkeit einer Restschuldversicherung hin, oder empfehlen sie sogar mitunter vehement. Diese soll im Notfall einspringen und für die monatlichen Raten aufkommen. Oftmals wird sie auch als Restkreditversicherung, Ratenschutz oder Schutzbrief bezeichnet.
Doch in der Regel ist ein individueller Versicherungsschutz oftmals besser. Es ist also ratsam eine Lebens- und
Anschlussfinanzierung – Kredit kündigen und umschulden
Nach zehn oder 15 Jahren läuft meist die Zinsbindungsfrist der bisherigen Baufinanzierung aus. Zudem haben Kreditnehmer nach zehn Jahren Laufzeit ein Sonderkündigungsrecht und können diese Gelegenheit ebenfalls nutzen, um auf günstigere Konditionen umzusteigen. Bei der Anschlussfinanzierung kann es sich deshalb lohnen, nicht nur bei der eigenen Hausbank, sondern auch bei anderen Banken Angebote für die Immobilienfinanzierung einzuholen. Wer sich noch während der Laufzeit seiner Baufinanzierung die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft sichern möchte, kann dies mit Hilfe eines Forward-Darlehens tun. Für die Reservierung der günstigen Konditionen verlangen Kreditgeber aber einen Zinsaufschlag. Baukredite gibt es in vielen verschieden Varianten.
Um den für Sie passenden zu finden haben wir die wichtigsten Kreditarten hier einmal zusammengefasst:
Anschlussfinanzierung – Kredit kündigen und umschulden
Nach zehn oder 15 Jahren läuft meist die Zinsbindungsfrist der bisherigen Baufinanzierung aus. Zudem haben Kreditnehmer nach zehn Jahren Laufzeit ein Sonderkündigungsrecht und können diese Gelegenheit ebenfalls nutzen, um auf günstigere Konditionen umzusteigen. Bei der Anschlussfinanzierung kann es sich deshalb lohnen, nicht nur bei der eigenen Hausbank, sondern auch bei anderen Banken Angebote für die Immobilienfinanzierung einzuholen. Wer sich noch während der Laufzeit seiner Baufinanzierung die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft sichern möchte, kann dies mit Hilfe eines Forward-Darlehens tun. Für die Reservierung der günstigen Konditionen verlangen Kreditgeber aber einen Zinsaufschlag. Baukredite gibt es in vielen verschieden Varianten.
Um den für Sie passenden zu finden haben wir die wichtigsten Kreditarten hier einmal zusammengefasst:
Annuitätendarlehen
Dieses Darlehen ist der Klassiker bei der Baufinanzierung. Hier werden für eine festgelegte Laufzeit jeden Monat gleich hohe Raten fällig, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen. Da die Restschuld mit jeder Rate sinkt, sinken auch laufend die fälligen Zinszahlungen. Weil die Rate immer gleich hoch ist, erhöht sich kontinuierlich der Tilgungsanteil.
Vorteil dieser Darlehensvariante: Angebote sind leicht vergleichbar, da Soll- und Effektivzins ausgewiesen werden müssen.
Annuitätendarlehen
Dieses Darlehen ist der Klassiker bei der Baufinanzierung. Hier werden für eine festgelegte Laufzeit jeden Monat gleich hohe Raten fällig, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen. Da die Restschuld mit jeder Rate sinkt, sinken auch laufend die fälligen Zinszahlungen. Weil die Rate immer gleich hoch ist, erhöht sich kontinuierlich der Tilgungsanteil.
Vorteil dieser Darlehensvariante: Angebote sind leicht vergleichbar, da Soll- und Effektivzins ausgewiesen werden müssen.
Volltilgerdarlehen
Hierbei handelt es sich im Prinzip auch um ein Annuitätendarlehen, es wird aber während der Zinsfestschreibung vollständig getilgt. Volltilger vereinbaren üblicherweise lange Laufzeiten, zum Beispiel 20 Jahre. Kombi-Darlehen Bei diesem Baukredit werden verschiedene Darlehensprodukte miteinander kombiniert. Zum Beispiel ein festverzinsliches Annuitätendarlehen mit einem variablen Darlehen.
Vorteil: Das variable Baudarlehen kann kurzfristig gekündigt oder in einer Niedrigzinsphase in ein festverzinsliches Darlehen überführt werden. Auch Kombinationen mit Bausparen sind möglich.
Volltilgerdarlehen
Hierbei handelt es sich im Prinzip auch um ein Annuitätendarlehen, es wird aber während der Zinsfestschreibung vollständig getilgt. Volltilger vereinbaren üblicherweise lange Laufzeiten, zum Beispiel 20 Jahre. Kombi-Darlehen Bei diesem Baukredit werden verschiedene Darlehensprodukte miteinander kombiniert. Zum Beispiel ein festverzinsliches Annuitätendarlehen mit einem variablen Darlehen.
Vorteil: Das variable Baudarlehen kann kurzfristig gekündigt oder in einer Niedrigzinsphase in ein festverzinsliches Darlehen überführt werden. Auch Kombinationen mit Bausparen sind möglich.
Tilgungsfreie Darlehen
Das tilgungsfreie Darlehen wird am Ende der Laufzeit komplett zurückgezahlt, mit dem Erlös eines parallel dazu besparten Tilgungsbausteins wie einer Lebensversicherung oder einem Fonds. Dieses Modell kann – heute allerdings aufgrund rechtlicher Bestimmungen nur noch sehr begrenzte – Steuervorteile für Kapitalanleger bringen. Fremdwährungskredit Risikobewusste Käufer mit guter Bonität können einen Fremdwährungskredit wählen: Unter Umständen sind die Zinsen in der fremden Währung niedriger; zudem ist ein solcher Kredit gleichzeitig eine Währungsspekulation – je nachdem, wie sich der Kurs der Fremdwährung im Verhältnis zum Euro entwickelt, können sich Währungsgewinne oder -verluste ergeben.
Tilgungsfreie Darlehen
Das tilgungsfreie Darlehen wird am Ende der Laufzeit komplett zurückgezahlt, mit dem Erlös eines parallel dazu besparten Tilgungsbausteins wie einer Lebensversicherung oder einem Fonds. Dieses Modell kann – heute allerdings aufgrund rechtlicher Bestimmungen nur noch sehr begrenzte – Steuervorteile für Kapitalanleger bringen. Fremdwährungskredit Risikobewusste Käufer mit guter Bonität können einen Fremdwährungskredit wählen: Unter Umständen sind die Zinsen in der fremden Währung niedriger; zudem ist ein solcher Kredit gleichzeitig eine Währungsspekulation – je nachdem, wie sich der Kurs der Fremdwährung im Verhältnis zum Euro entwickelt, können sich Währungsgewinne oder -verluste ergeben.
Bausparvertrag
Der Bausparvertrag ist nach wie vor sehr beliebt bei der Immobilienfinanzierung. Beim Bausparen gibt es zwei Phasen: In der ersten Phase wird ein Teil der Bausparsumme angespart. In der zweiten Phase erhält der Bausparer den Rest dieser Summe als Kredit, den er zurückzahlen muss. Das reicht üblicherweise nicht aus, um eine Immobilie vollständig zu finanzieren, allerdings ist Bausparen ein probates Mittel, um sich günstige Darlehenszinsen zu sichern.
Plus: Es gibt unter Umständen Fördergelder vom Staat.
Bausparvertrag
Der Bausparvertrag ist nach wie vor sehr beliebt bei der Immobilienfinanzierung. Beim Bausparen gibt es zwei Phasen: In der ersten Phase wird ein Teil der Bausparsumme angespart. In der zweiten Phase erhält der Bausparer den Rest dieser Summe als Kredit, den er zurückzahlen muss. Das reicht üblicherweise nicht aus, um eine Immobilie vollständig zu finanzieren, allerdings ist Bausparen ein probates Mittel, um sich günstige Darlehenszinsen zu sichern.
Plus: Es gibt unter Umständen Fördergelder vom Staat.
Erbbaurecht
Eine Alternative zum Grundstückskauf und zur herkömmlichen Baufinanzierung ist das ErbbaurechtBei einem Erbbaurecht handelt es sich um ein Grundstück, welches beispielsweise der Kirche oder dem Staat gehört. Auf diesem Grundstück darf, gegen Zahlung eines Entgelts, gebaut und für eine bestimmte Dauer gelebt werden. Hierbei kann es sich um ein Haus oder eine Wohnung handeln. Ein Gebäude das mit einem Grundstück verbunden ist, gehört laut Gesetz automatisch dem Grundstückeigentümer. Das Erbbaurecht bildet hierbei die Ausnahme; somit ist es möglich das Grundstück vom Gebäude zu trennen.. Dabei wird ein Grundstück für zum Beispiel 99 Jahre gepachtet und der Erbpächter darf darauf ein Haus bauen, das ihm dann selbst gehört. Allerdings ist dies nicht immer günstiger als der Grundstückskauf, bei einem durchschnittlichen Zins für Baukredite um die zwei Prozent lohnt es sich zum Beispiel nicht, ein Grundstück zum Erbbauzins von drei Prozent zu pachten – zumal das Grundstück dem Pächter nach Ablauf der 99 Jahre nicht einmal selbst gehört. In Gegenden, wo neues Bauland rar ist, kann es aber durchaus ein guter Weg sein, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.
Erbbaurecht
Eine Alternative zum Grundstückskauf und zur herkömmlichen Baufinanzierung ist das Erbbaurecht. Dabei wird ein Grundstück für zum Beispiel 99 Jahre gepachtet und der Erbpächter darf darauf ein Haus bauen, das ihm dann selbst gehört. Allerdings ist dies nicht immer günstiger als der Grundstückskauf, bei einem durchschnittlichen Zins für Baukredite um die zwei Prozent lohnt es sich zum Beispiel nicht, ein Grundstück zum Erbbauzins von drei Prozent zu pachten – zumal das Grundstück dem Pächter nach Ablauf der 99 Jahre nicht einmal selbst gehört. In Gegenden, wo neues Bauland rar ist, kann es aber durchaus ein guter Weg sein, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.
Staatliche Unterstützung
Auch Fördergelder vom Staat erleichtern die Finanzierung der eigenen Immobilie. So können Riester-Sparer sich ihr staatlich subventioniertes Riester-Sparguthaben für den Bau oder Erwerb der Immobilie auszahlen lassen, während die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsvergünstigte Baudarlehen und weitere Förderungen vergibt. Dazu zählt insbesondere das Baukindergeld, das Familien mit mindestens einem Kind erhalten können, wenn ihr Gehalt eine gewisse Obergrenze nicht überschreitet und sie zudem weitere Voraussetzungen erfüllen. Es handelt sich dabei um einen staatlichen Zuschuss, der sich nach Anzahl der Kinder richtet und der nicht zurückgezahlt werden muss.
Staatliche Unterstützung
Auch Fördergelder vom Staat erleichtern die Finanzierung der eigenen Immobilie. So können Riester-Sparer sich ihr staatlich subventioniertes Riester-Sparguthaben für den Bau oder Erwerb der Immobilie auszahlen lassen, während die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsvergünstigte Baudarlehen und weitere Förderungen vergibt. Dazu zählt insbesondere das Baukindergeld, das Familien mit mindestens einem Kind erhalten können, wenn ihr Gehalt eine gewisse Obergrenze nicht überschreitet und sie zudem weitere Voraussetzungen erfüllen. Es handelt sich dabei um einen staatlichen Zuschuss, der sich nach Anzahl der Kinder richtet und der nicht zurückgezahlt werden muss.
FAQ – die meistgestellten Fragen zum Thema Baufinanzierung
Hierbei handelt es sich um einen langfristig abgeschlossenen Kredit, der zweckgebunden ist. Mit diesem Immobilien-Verbraucherdarlehen können Kreditnehmer den Bau oder Kauf eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Wohnung bezahlen.
In den Baufinanzierungsrechner von immowelt.de können Sie alle wichtigen Eckdaten zur Wunschimmobilie eingeben und daraus die Immobilienfinanzierung des Objektes berechnen lassen. Dazu gehören neben dem Kaufpreis die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel Maklerprovision oder GrunderwerbsteuerDer Erwerb von einer Immobilie ist steuerpflichtig. In Baden Württemberg beträgt die Grunderwerbssteuer 5% des Kaufpreises. Sie variiert jedoch zwischen den Bundesländern und wird dabei meist zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.. Der Rechner zeigt dann den Gesamtbetrag an und bietet die Möglichkeit, sich
anhand von der gewünschten Laufzeit der Zinsbindung, der Zinshöhe und der Anfangstilgung die monatliche Belastung auszurechnen.
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, über den der vertraglich vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist und nicht verändert werden kann. Wenn Sie einen Baukredit aufnehmen, haben Sie die Wahl zwischen einer längeren oder kürzeren Sollzinsbindung. Mit unserem Sollzinsbindungsrechner können Sie die sich einen ersten Eindruck verschaffen, welche Zinsbindungsfrist für Sie die richtige ist.
Mit Laufzeit meinen die meisten Kreditnehmer die Zeit, die sie brauchen, um den Baukredit abzuzahlen. Bei einem Volltilgerdarlehen wird diese Laufzeit tatsächlich im Vorhinein fix gesetzt und der Kreditnehmer weiß genau, wann er fertig ist. Hier sind Zinsbindung und Laufzeit für das Darlehen identisch.
Beim Annuitätendarlehen ist es anders: Hier entscheiden sich Kreditnehmer zunächst für eine Zinsbindung von beispielsweise fünf, zehn oder 15 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit bleibt eine Restschuld übrig, die sie noch abbezahlen müssen. Die Baufinanzierung muss dann durch ein neues Darlehen abgelöst werden.
Als Tilgung wird die Abzahlung des Baukredits bezeichnet. Der Tilgungssatz ist dann der prozentuale Anteil am gesamten Kreditbetrag, der in regelmäßigen Raten zurückgezahlt wird. Die am häufigsten vorkommende Tilgungsart ist die Annuität, die sich aus einem Tilgungssatz und einem Zinsanteil zusammensetzt. Dabei sinkt über den Ablauf der Zeit der Zinsanteil konstant, weil die Restschuld, für die Zinsen zu zahlen sind, kontinuierlich sinkt. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil. Dadurch hat der Kreditnehmer eine monatlich gleichbleibende Rate.
In der Regel müssen Kreditnehmer der Bank monatliche fällige Raten zahlen. Zusätzlich kann aber auch vereinbart werden, dass sie Sondertilgungen zahlen dürfen. Dabei kann einen prozentualen Anteil der Netto-Darlehenssumme festgelegt werden, der zum Beispiel einmal im Jahr gezahlt werden kann. Dadurch kann der Kredit schneller getilgt werden und der Darlehensnehmer spart auch Zinsen – wer kann, der sollte diese Möglichkeit also nutzen. Das Sondertilgungsrecht kann fest oder optional vereinbart werden. Bei dem festen Sondertilgungsrecht werden die Höhe der
Tilgung und deren Zeitpunkt vertraglich festgelegt. Leistet der Darlehensnehmer diese nicht, verstreicht die Option für das laufende Jahr. Beim optionalen Sondertilgungsrecht wird der Zeitpunkt und die Tilgungshöhe nicht festgelegt. Die Tilgungshöhe wird lediglich nach oben gedeckelt, so dass der Kreditnehmer zum Beispiel nicht mehr als fünf Prozent der Netto- Darlehenssumme zahlen kann. Der Kreditnehmer kann somit einmal pro Jahr relativ frei entscheiden, wann und wie viel er zahlt.